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公主岭市范家屯土地银行项目
日期:2017/03/29 10:15:00     来源:吉林省投资促进网

1. 项目简介

1.1 项目背景

1.1.1 产品简介

我国是一个发展中的农业大国,吉林省是农业大省,“三农”问题仍是当前制约我国和我省经济发展和社会进步的重大问题。“三农”问题的核心问题是农民问题,而解决农民问题的核心在于处理好人地关系、解决好农村土地问题。随着我省农业现代化进程的推进,农村经济结构、农村政策环境的不断变化,小规模、分散化的家庭承包经营模式在一定程度上阻碍了农业劳动生产率的提高,影响了我省农业现代化进程。为弥补家庭联产承包责任制在效率方面的不足,适应农业规模化和产业化经营的需要,土地流转成为我省农村土地制度改革的一个重要方面。

土地银行是一个综合性的概念。《土地科学词典》(陈洪博,1992)的定义为“以土地为抵押的办理长期放款业务的银行”。《土地大辞典》(马克伟,1911)的定义为“土地银行是一种办理土地金融业务的信用机构,业务主要是发行土地债券,并付还本付息的责任。”

本项目在公主岭市岭市范家屯筹建土地银行。

1.1.2 可行性分析

(1)开展土地银行符合政策法律规定

我国宪法肯定了土地使用权流转的合法性,为农村土地流转奠定了坚实的基础。《土地管理法》第二条规定土地使用权可以依法转让,《土地承包法》第十条规定农户作为承包方依法、自愿、有偿地进行土地使用权流转受到国家保护。在银监办发〔2014〕42 号文件中指出:按照中央关于“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”和“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”的要求,慎重稳妥开展土地承包经营权和农民住房财产权抵押融资试点,发挥其在信贷融资方面的作用。在国办发〔2014〕71号文件中指出“引导农村产权流转交易市场健康发展”。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出,“加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营”。上述这些政策法规都为开展土地银行试点提供了政策依据。

(2)土地资本化的可行性

土地作为稀缺性生产要素满足资本化条件,农民拥有土地的承包经营权即享有土地资源,按照长久不变的土地政策,农民可以作为土地要素的主体,把土地进行流通赚取收益,通过基准地价修正法、成本逼近法、市场法等方法,结合土地位置、升值潜力、肥沃程度对土地评估定价,实现土地的资本化。长期以来,面向三农的普惠制金融支持难以突破,主要原因是农民个体土地分散、价值低、流转难,金融机构难以为零散的农户提供金融支持。土地银行模式可以通过集约化整合土地资源,实现规模土地资本运作,易于和金融机构合作。因而,以土地作为农村土地银行运作的标的物是可行的。

(3)农村土地银行持续发展的可行性

农村土地银行通过农民自愿将土地存入银行,获取收益,土地银行将分散土地打包、整理、连片后贷给土地需求者,赚取价格差作为自身发展的费用。其运行模式与商业银行相似,对土地的处理与土地储备机构相似,在供需双方行为自愿的情况下,银行通过引导农户经营土地的决策行为与土地市场经济环境下的资源配置目标相一致,做到土地经济收益最大化,这种运行模式会受到供需双方的肯定。农村土地银行依靠特定的信贷管理运作模式,实现农户权益、土地资产、土地经营者、金融机构的有机结合,创新农村金融服务、金融产品,具备可持续性发展的条件。

1.1.3 技术分析

(1)宏观环境分析

委托长春金融高等专科学校和吉林财经大学科研团队深入村屯和市直有关部门开展调查工作,同工商部门按照公司法就具体筹建操作方案进行专业设计。

范家屯镇致力于把范家屯建设成为新型城镇化的示范镇,聘请专家对全镇产业布局进行了高标准规划,建设了的镇级规划馆,严格按照规划进行组织实施。范家屯镇充分借助政策优势,利用土地增减挂钩政策,盘活集体建设用地存量,开展项目融资,统筹推动农民以宅基地和房屋置换社区楼房,建设了3个高标准的农民新型社区,实现整村搬迁,实现了“土地、资金、人口”三个平衡。其中平洋农民新型社区建设得到省市领导的充分肯定,被定义为新型城镇化建设的“平洋模式”。

2014年,公主岭市被省委省政府确定为农村土地承包经营权确权登记颁证整体推进试点市,土地登记确权工作已全面完成,市级土地交易中心正在建设。范家屯镇土地确权工作已全面完成,确权土地面积175725亩。近年来,范家屯在土地流转实现适度规模化经营方面,进行了有益探索,已完成土地流转面积4333公顷,占全部耕地的三分之一。

(2)筹建方案

①设立土地银行的遵循的原则

坚持依法合规的原则。严格遵守《中华人民共和国土地管理法》、《农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》、国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》等法律法规,土地银行试点操作实施的全过程都要由当地政府主导,确保试点工作依法合规原则。

坚持尊重民意的原则。坚持依法、自愿、协商、有偿、惠农的原则,充分尊重民意,切实维护农民利益。制定土地托管制度时,充分征求村集体、专业合作社和村民代表意见,集中群众智慧;实施土地托管制度前,做好制度的宣传发动和政策解释工作,赢得群众的理解和支持;推行土地托管制度中,做到严格、周密、切合实际,让农民自由选择,不搞行政命令。

坚持积极稳妥的原则。在试点实施前,要组建专门的“土地银行”工作机构,抽调精干人员,完善工作制度,明确职责分工,制定工作计划;在试点实施时,要对公司行为加强监管,规范工作流程,并邀请群众参与管理和监督,确保土地托管制度规范运作。同时,要不断总结试点经验,及时研究解决试点实施过程中的问题。

坚持规划先行的原则。对于已流转和未流转的农地,要研究不同政策,实行分类指导,做到全域农民收益均衡化公平化。

②土地银行的运营模式

范家屯镇开展的“土地银行”试点,是依托政府信用,群众自愿参与开展土地承包经营权流转、托管经营的创新模式,要充分借鉴国内外的先进经验,结合实际探索出科学有效的运营模式。

制定周密实施方案。当地政府要邀请上级金融部门、金融专家组建课题攻关团队,在充分调研论证基础上,形成符合地方实际的实施方案。实施中要规范工作流程,确保土地托管制度规范运作,规避风险,安全经营,效益稳步提高。

科学搭建公司架构。鉴于“土地银行”是相比于银行存贷业务的形象说法,在实际操作过程中,建议可冠以“土地资产管理有限责任公司”、“土地股份托管中心”、“土地托管中心”或“土地交易所”等名称。关于公司的注册资本金金额及来源、内设部门及分支机构、经营管理模式等要充分论证。

明确公司功能定位。“土地银行”试点公司实行股份制运营,初期可由政府控股并吸纳社会资本,经营平稳后逐步向政府监管、市场化经营过渡。范家屯镇政府以土地等资产折价入股,持股比例达50%以上,以确保土地等资产的国有集体性质不变。

创新公司经营模式。要把“土地银行”打造成为当地区域性土地托管经营的公共服务平台,通过科学研判,要结合实际制定农民保底收益标准和规模化经营主体贷地标准,土地收益主要以入股付息分红等形式分配利益,经营中要确保分红高于保底收益。

建立风险控制机制。为确保土地流转的顺利进行,控制经营风险,公司要设立专门土地流转风险补偿基金。土地银行平稳运营后,每年计提业务经营利润的10%补充到风险补偿基金。

③农民土地核价入股及收益

通过政策引导、利益驱动,引导农民以土地核价入股,引导合作社等农业规模化经营主体面向“土地银行”贷地经营,实现农民长期稳定收益和土地集中连片经营。一方面,为了推进新型城镇化建设,涉及城区建设征收地块,土地征收与土地置换相结合,保障农民长久收益的前提下,结合实际依法制定相应补偿办法。另一方面,为了推进农业现代化建设,将农民承包地或农村集体经济组织持有的集体土地进行土地股份制改造,以土地承包经营权作价入股“土地银行”,由“土地银行”对规划区内的土地统一经营管理,入股的农民按年领取股息。农民承包经营的土地参照吉林省制订的统一征地区片价标准作价入股,首次签订5年土地托管协议,按每年7%支付固定股息,对土地银行的经营收益根据持股比例分配股利,使农民的土地财产权益得到最大实现并具有长期可持续性。探索建立农民收益再投资机制,农民可以将获得的股息、股利投资吉林公主岭农村商业银行的金融产品,实现股份增持,获得持续的投资收益。

1.1.4 项目建设的有利条件

(1)有利于构建新型农业经营体系

今年中央一号文件提出,坚持和完善农村基本经营制度,坚持农民家庭经营主体地位,引导土地经营权规范流转,创新土地流转和规模经营方式,积极发展多种形式适度规模经营,提高农民组织化程度。我省出台了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的实施意见》,为规范农村土地经营权流转指明了方向。通过开展“土地银行”试点,坚持依法、自愿、协商、有偿、平等、惠农的原则,引导农民以土地承包经营权入股“存入”“土地银行”,改变土地零散经营的现状,实行土地集中托管经营,向专业合作社、家庭农场等规模化农业经营主体“贷出”,推进农村土地的集中连片利用,有利于农村土地的集约规模化经营,促进农业可持续健康发展,为农业现代化建设打好坚实基础。

巴音朝鲁书记在到公主岭市调研时指出,公主岭要在全省农业现代化建设中发挥重要作用。公主岭市是农业大县,是吉林省首批扩权强县的试点县,是今年国家发改委确定的全国61个全国中小城市综合改革试点城市之一,贯彻朝鲁书记要求,承担起改革创新率先发展的重要任务,为全省农业现代化建设探索积累经验,是公主岭市义不容辞的责任。通过调研论证,我们认为在公主岭范家屯镇开展土地银行试点,可以破解土地流转难题,实现规模集约经营,为我省农业现代化建设探索积累经验并起到积极的示范带动作用。

(2)有利于推进新农村和新型城镇化建设

今年中央一号文件提出:“中国要富,农民必须富;增加农民收入,必须完善农业服务体系,必须促进农民转移就业和创业”。2015年省委一号文件提出:“在转变农业发展方式上寻求新突破,在建设新农村上迈出新步伐,更好地推动农业现代化建设、新农村建设与新型城镇化协调推进、县域经济发展壮大”。通过开展“土地银行”试点,实现土地收益长期化、利益共同化,有利于稳定和完善农村土地承包关系,有利于解决“谁来种地”和“怎样种地”问题,实现土地的规模化集约化经营,为农村富余劳动力转移就业创造条件,使农民逐步向城镇集聚,从农民变市民,可以有效促进新农村建设和新型城镇化建设。

(3)有利于统筹城乡发展发展地方经济

当前经济下行,地方招商引资项目建设面临拆迁难、征地慢和易引发社会矛盾等一系列问题,项目落地难、失地农民安置难是各级地方政府的一块心病。土地是农民的饭碗。由于目前在征地中主要是采取一次性安置补偿,农民失去土地意味着失去了长期稳定的经济来源,在推进城镇化过程中面临边缘化的危险。开展“土地银行”试点,创新土地托管制度,实行土地股份化,使农民真正成为占有、使用、收益、处分四项权能高度统一的权益主体,享有真正意义上的完全产权,进而推行农地产权的资产化、股权化和市场化,将使农民无论在征地前还是在征地后,都能从土地上获取长期稳定收益,并可得到新的就业机会,使长远生计得到有效保障,符合广大农民群众根本利益。同时,利用土地增减挂钩政策,盘活城乡建设用地,可以破解地方招商引资项目用地问题。

(4)有利于推动农村普惠制金融发展

2015年中央一号文件提出:“推进农村金融体制改革。要主动适应农村实际、农业特点、农民需求,不断深化农村金融改革创新”。省委省政府《关于开展农村综合改革试验加快农业现代化建设的意见》提出,创新农村金融产品和服务,推进土地承包经营权抵押贷款试点。现代农业的本质是资本代替劳动,通过金融理念发展“三农”,通过开展“土地银行”试点,让农民以土地资产入股,用农民的钱和农民一起赚钱,发展适度规模经营,实现收益长期化、利益共同化。实现土地资本化、资本股份化,有利于农业规模化经营主体利用市场渠道获取银行信贷,并可带动农业农村保险业发展,从而通畅资本、信贷、保险介入渠道,真正实现加大农业农村金融投入,加快农村金融改革创新。

(5)人才、市场份额优势

坐落长春市的长春金融高等专科学校和吉林财经大学将为园区提供广泛的人才支撑。

(6)区位优势

范家屯镇位于公主岭市东南部,东与长春市比邻,西距公主岭市30公里,境内102国道、长平高速公路、京哈铁路、哈大高铁穿境而过,加之范伊路、范怀路、范大路、范响路等县级公路,以及直达省会的硅谷大街、腾飞大街等城际快速路的纵横穿插,实现了道路网络化建设,辐射周边八个乡镇。全镇幅员面积171.9平方公里。

2013年,全镇社会生产总值达到223.4亿元,地区生产总值达到85.2亿元,全口径财政收入达到1.5亿元,地方级财政收入达到1.068亿元,粮食产量达到13.288万吨,城镇人居可支配收入达到2.5万元,农村人均收入达到1.2万元,城市建成区面积达到17.5平方公里,全域人口达到12.5万,城镇化率接近60%。本级财政对城市建设和民生改善的投入能力不断扩大,总体经济形势开启了本级财政收入冲击2个亿的崭新阶段。全镇耕地面积12854公顷,其中粮食作物11113公顷,经济作物1741公顷。

1.2 项目建设内容及规模

1.2.1 产品方案及规模

在公主岭市岭市范家屯筹建土地银行。

1.2.2 建设内容

流转土地3000公顷,对外集约经营

1.3项目总投资及资金筹措

项目总投资20亿元,其中固定资产投资5000万元。

表1:           项目总投资汇总一览表            单位:万元人民币

序号

费用名称

投资额

占总投资的比例%

备注

1

建设投资

5000

2.5


2

建设期利息




3

流动资金

195000

97.5



项目总投资(1+2+3)

200000

100


1.4 财务分析及社会评价

1.4.1 主要财务指标

该项目预计综合营业收入达到58000元,项目实现年利润17000万元。投资回收期11.76年(税后,含建设期1年),投资利润率18%。

 

 

 

  表2:                主要经济效益预测指标一览表

序号

名称

单位

指标

备注

1

营业收入

万元/a

58000

正常年

2

利润总额

万元/a

17000

正常年

3

全部投资财务内部收益率

%

21.36

所得税后

4

财务净现值(Ic=10%)

万元

3000

所得税后

(运营期30年)

5

全部投资回收期

A

11.76

包括建设期1年

(税后)

6

投资利润率

%

18


说明:表中“万元”均为人民币。

1.4.2 社会评价

流转土地3000公顷,带动5个村3000户,1.5万人致富。

1.5 项目合作方式

合资。

1.6 需外方投资方式

资金,其他方式可面谈。

1.7 项目建设地点

公主岭市范家屯镇

1.8 项目进展情况

正在招商中

2. 合作方简介

2.1 基本情况

名称:公主岭市范家屯镇人民政府

地址:公主岭市范家屯镇硅谷大街

法人代表:姚文中

2.2概况:

范家屯镇紧邻省会长春市,京哈铁路、长平高速、102国道贯穿全境,交通区位优势明显。全镇幅员面积171.9平方公里,其中城镇面积已达17平方公里,辖5个街道办事处、24个行政村。全镇总人口12万人,其中镇区居住人口9.6万人,人均年收入12190元。全镇土地肥沃平整,人均耕地面积约3.8亩。全镇现有农业专业合作社102个,现代农业发展初具规模,合作机械化水平不断提高,启动了观光农业、采摘农业、都市农业等现代农业项目,具备发展现代农业的基础条件。

范家屯镇是全国小康建设明星镇,国家体改委等十一部委确定的“全国小城镇综合改革试点镇”,是国家建设部确定的“全国小城镇建设试点镇”,是国家农业部命名的“全国乡镇企业示范区”,是全省中心镇改革与发展试点单位和首批社会主义农村试点镇,享有“吉林第一强镇”的美誉。因此,范家屯镇在经济社会发展的各个领域,承担公主岭市乃至全省先行先试的改革任务,亟需加大改革力度,创新发展模式,引领全省新型城镇化和农业现代化建设。

2.3联系方式:

项目单位联系人:吴彦庭

联系电话:0434-6812902

 

项目所在市(州)联系人:方勇

联系电话:0434-6219312

电子传真:0434-6219313

电子邮箱:gzlzsbzs@163.com

市州网址:www.gzljh.gov.cn