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服务业及其它
长春市西部新城站前核心区CBD项目
日期:2017/03/29 10:16:00     来源:吉林省投资促进网

1. 项目简介

1.1 项目背景

1.1.1 产品简介

该项目占地面积89万平方米,建筑面积200万平方米。建设内容包括:商业步行街、大型商业综合体、甲级办公楼、企业总部、高档酒店、文化娱乐为一体的高端商务集聚区。

长春市“三城两区”远景规划中的西部新城开发区,南邻中国一汽集团,背靠中国北车长春轨道客车有限公司,西部西城开发区按照“二年打基础,五年成规模,八年现繁荣”的发展策略正在建设之中,2011年哈大高速铁路长春西客站正式通车,届时,日发送旅客5万人次,长春西客站将分担原长春站的大部分客流,成为长春市新的客运中心。这里区位优势明显,交通便捷,生态优良,客流密集,政策最佳,服务最优,是长春商业地产投资的钻石区域。

1.1.2 市场前景

2014年,长春经济总量突破五千亿元,人均GDP首次跃上1万美元的新台阶,这是一个具有标志性意义和历史意义的重大突破。见下图

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服务业加快发展,消费市场持续活跃。见下图

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初步预测到“十三五”末期长春市GDP总量预测值为7994.7亿元,将接近8000亿元。

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  一个城市的经济基础是城市综合体的支撑,以上数据为此项目奠定了基础。

“商业综合体”的概念,源自“城市综合体”的概念,但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。

而“商业综合体”,是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

商业综合体是城市聚集优质要素,加快高端人流、物流、资金流、技术流、信息流向城市汇集的重要依托,是商业地产发展的趋势。在全国,商业综合体概念从多年前就已经开始有了雏形,大品牌地产开发商从最初的开发住宅附带一层底商的模式向大型商业综合体方向发展。商业综合体的建设不仅能够带动商圈的形成,也能促进其它业态的发展。

建设城市综合体项目,在共生、互利的前提下,实现多功能的综合,使建筑具有物质构成上的强大优势,从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整,各种功能互为补充,形成“城中城”的经营模式。例如商业、办公、酒店与会议中心相结合,集中不同的商业行为,彼此增加潜在顾客,并提供多门类、多层次的服务,从而使建筑获得良好的经济效益。

自商业综合体业态在我国大中城市迅速升温,主要是源于它对城市发展具有极大推动作用,同时也源于我国国情——城市化进程加快和追求高速发展的需要。商业综合体这种商业地产的高端商品在长春的发展才刚刚起步,未来会有广阔的发展空间和可观的市场前景。

该区域交通便利,高铁、地铁、城际铁路、公交、出租、私乘车辆四通八达,是东北亚经济圈交通枢纽中心,高速铁路的开通必将带来高层次人群的集聚,随着长春西部新城的开发建设,这里将形成现代服务业高度发达、高层次人群相对集中、建筑风格特色鲜明、交通极为便利、生态环境优雅别致的长春西部CBD。

1.1.3项目建设的有利条件

(1)区位优势:长春西部新城是长春市的西大门,是长春市“三城两区”城市拓展布局的重要支撑点,是长春市未来重点发展的新城区之一。南依中国一汽集团,北邻长春轨道客车产业开发区,东接长春主城区。西客站距长春火车站13公里,距城市中心人民广场11公里。距文化广场8公里。 高铁运营后,长春到吉林只需30分钟,到沈阳和到哈尔滨各只需50分钟,到大连只需2.5小时,到北京只需3.5小时。

(2)交通优势:哈达高铁运行后,预计西客站的旅客日发送量将达48000人,年发送量将达1743万人。除哈大高铁外,毗邻规划中的“长深”高速出入口,省内9市州城际铁路都将始发于西客站,地铁2号线、6号线、轻轨、有轨电车、长途客运、城市公交等多种交通方式形成了快捷高效、四通八达的交通体系。

(3)环境优势:依托上风上水的区位优势和西湖、同心湖、兴隆湖和西环公园等天然水系的生态优势,规划了“四轴、五带、六园”生态景观系统。区域内绿地面积将达到348.95万平方米,占总面积的35.95%。

1.2 项目建设内容及规模

1.2.1 产品方案及规模

占地面积89万平方米,建筑面积200万平方米。

1.2.2 建设内容

商业步行街、大型商业综合体、甲级办公楼、企业总部、高档酒店、文化娱乐为一体的高端商务集聚区。

1.3 项目总投资及资金筹措

1.3.1 项目总投资

    表1:                项目总投资汇总一览表           单位:万元

序号

费用名称

投资额

占总投资的比例%

备注

1

建设投资

1280000

80


2

建设期利息




3

流动资金

320000

20



项目总投资(1+2+3)

1600000

100


1.3.2 资金筹措

企业自筹。

1.4 经济效益及社会效益预测

1.4.1 主要经济效益预测指标

    表2:                主要经济效益预测指标一览表

序号

名称

单位

指标

备注

1

营业收入

万元/a

870000

正常年

2

利润总额

万元/a

357000

正常年

3

全部投资财务内部收益率

%

12

所得税后

4

财务净现值(Ic=10%)

万元

81958

所得税后

5

全部投资回收期(税后)

a

6.8

包括建设期2年

6

投资利润率

%

16

所得税后

说明:表中“万元”均为人民币

1.3.2 社会效益分析

建成后,将填补长春西部没有商业综合体的空白,并拉动绿园区服务业经济发展,加快西部新城浓厚商业氛围的形成。本项目生产中产生的生产、生活废水,以及生活垃圾和噪声等,经综合治理后均控制在国家规定的指标内,对环境无不良影响,所以从环境保护和长远发展角度来讲,在落实各项措施的前提下,本项目可行。项目用能总量及能源结构合理,用能总量与建设内容和规模是相适应的。项目消费的能源品种、数量对地区资源条件和能源平衡的影响甚微。项目所在地区能源供应条件良好,能源充足,可对项目的建设具有长久的支持力。

1.5 项目合作方式

独资。

1.6 需外方投资方式

独资。

1.7 项目建设地点

长春火车站西客站站前一路以北、站前街以南、飞跃路以西、双丰西路以东。

1.8 项目进展情况

项目地块正在拆迁,项目建议书已编制。

2. 合作方简介

2.1 基本情况

名    称:长春西部新城开发区管理委员会

地    址:长春市富民大街108号

2.2 概况:

长春西部新城开发区于2008年12月经长春市人民政府批准成立,是中国第一个依托高速铁路客站设立的开发区,被誉为“中国高铁第一城”。开发区位于长春市城区西部,绿园区境内。南起自立西街、北至皓月大路、东起西三环路、西至四环路,总面积约13平方公里。哈大高速铁路客运专线长春西站坐落于其核心,开发区成立以来始终坚持“高水平规划、高标准建设、高强度投入、高效能运营”的开发策略和规划先行,设施配套的原则,确立了三大功能定位,即

--综合交通枢纽:东起南阳路、西至双丰大街、南至站前路、北至四环路。占地面积约95万平方米。主要由枢纽南广场、枢纽北广场和站场区间工程等三部分组成。

--现代服务业集聚区:主要分布在站前广场南侧,景阳大路沿线、南阳路南侧、兴隆湖的南岸和枢纽北广场的西端等区域。占地176.8万平方米,建筑面积425万平方米。标志性建筑高100米。重点发展企业总部,金融贸易中心,商务办公、购物中心、休闲餐饮、会议酒店、展示交流、高科技产品及信息产品设计研发等项目。

--高品质生态居住区:区域内规划了西部居住片区、北部居住片区、南部居住片区、中部居住片区和东部居住片区、等5个居住区,占地面积约386万平方米,建筑面积约700万平方米,可供20万人口居住。

2.3 联系方式:

项目联系人:杨洋

联系电话:0431-87605314    13844187778

 

项目所在市(州)联系方式:

联系单位:长春市经济技术合作局

联 系 人:薄占林

联系电话:0431-82763933  82765252

传    真:0431-82763933

电子邮箱:cc82763933@163.com

市州网址:http://www.ccmbc.com/