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梅河口市工业地产建设项目
日期:2018/01/26 09:52:00     来源:吉林省投资促进网

 

1.项目简介

1.1项目背景

1.1.1项目简介

梅河口市工业地产项目是吉林梅河口经济开发区采用PPP模式,引入战略合作者投资、开发、建设、运营的项目。该项目按照我市工业新城的总体要求,采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式,打造“产业高度聚集、科技含量较高、发展特色鲜明”的工业园区。

1.1.2市场前景

工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物,有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在中国,工业房地产的土地批租年限为50年。工业地产开发商取得工业用地后,进行项目主题包装与概念推广后,与已确定主题的产业企业强强联合,按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目,从而实现最低风险下的项目收益。

在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下,工业地产需求稳步上升,投资价值逐步显现,工业物业的租售价格稳步上扬。首先是国内房地产企业进军工业地产,住宅地产强势调控的重压,及商业地产“跃进”的隐忧,国内房企开始将目光投入到工业地产领域。据不完全统计,有15%的传统房地产开发商转投工业园建设项目。其次,大量国际资本看准中国市场,纷纷加大对华投资力度,如普洛斯、安博置业、丰树地产以及嘉民集团。第三,私募基金、风险投资以及信托等融资手段进入中国工业地产领域,给工业地产带来新的融资方式。

我国工业地产发展仍处于初级阶段,相对西方开发较晚。地方工业用地所处的阶段为:自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展。工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段,以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户,吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业,在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。

圈地运用,机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报,造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力,大量的土地闲置、大量的厂房空存,甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源,寻求机会以做商用地产投资开发,获取更高的投资利润。

工业地产作为一门产业,有其独有的商业模式,包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余,与此相对应的,工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

    1.1.3项目建设的有利条件

1)政策优势

梅河口市政府按照印发的《关于加快主导产业发展的实施意见》(梅发〔20172号文件)对合作方企业就项目建设给予固定资产补助资金和产业发展扶持资金作为企业回报(资金支持方式等细节面议),上限不高于园区财政收入的地方留存部分,不形成政府债务。

2)产业优势

梅河口市产业发展优势明显,重点打造医药健康、食品加工、商贸物流、现代服务业四大主导产业。医药健康产业发展潜力和后劲巨大,引进了康美药业、四环医药、步长制药、国药集团等国内排名前列的企业集团,医药工业产值占工业经济的43%,总量占全省的14.3%。食品加工产业形成了以玉米、果仁、绿优米深加工为主的产业体系,是亚洲最大的树生果仁加工集散地、亚洲最大的食用酒精生产地、中国最大的肥肝生产地。商贸物流产业建设了全省一流的建材、汽贸、农贸等八大专业批发市场,是吉林省东南部商贸中心和物流集散中心。现代服务业与社会事业、现代农业、全域旅游融合发展,加快建设区域医疗、教育、文体“三个中心”,全力打造全省现代服务业示范区。

3)区位交通优势

梅河口市位于吉林省东南部,是吉林省中部城市群重要的支点城市、吉林省东南部门户城市。区域中心优势突出,素有“长白山门户”之称,处于长春和沈阳两大经济圈的区位中心,半径200公里范围内,环绕着吉辽两省10多个大中城市,辐射人口400多万人。梅河口市是东北地区重要的交通枢纽,国道202线、303线贯穿全境,与沈吉线、四梅线、梅集线,沈吉、营松、营梅、集双过境高速公路,构成接轨长吉图、沟通渤海湾、连接长白山的综合交通体系。

1.2项目建设内容及规模

1.2.1建设规模与建设内容

占地面积约2-3平方公里。

1)土地征转和土地整理服务。由合作方负责土地征转以及形成建设用地的相关工作,政府有关部门将密切配合工作的开展。

2)基础设施建设。包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设。

3)园区发展运营。包括按照工业新城的总体要求,招商引资符合产业发展趋势企业落户园区,严禁招揽三高一低企业入驻园区;

4)园区公共服务落地服务等。

5)规划咨询服务。包括项目建设区域的概念规划、空间规划、产业规划及控制性详规编制等规划咨询服务,规划文件报梅河口经济开发区管委会审批后实施。

1.2.2建设模式

1PPP模式 梅河口市委市政府与合作方签订特许经营协议,设立建设工业地产项目的合作项目公司(SPV),合作方向项目公司投入注册资本金与项目开发资金。项目公司作为投资及开发主体,负责项目的设计、投资、建设、运营、维护等一体化市场运作,着力打造区域性园区品牌;由梅河口经济开发区管委会履行政府职能,负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持,以及基础设施及公共服务价格和质量的监管等,以保证公共利益最大化。

2)特许经营 政府将特许经营权授予项目公司,双方形成了长期稳定的合作关系。项目公司作为合作方的全资公司,负责项目的融资等资本市场运作。

3)提供公共产品和服务 基于政府的特许经营权,合作方企业为项目投资、建设、开发、运营提供一揽子公共产品和服务,包括土地征转、土地整理、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务,以及咨询、运营服务等。

4)风险分担机制 社会资本利润回报以工业园区财政收入地方留存部分为基础,梅河口市政府、梅河口经济开发区管委会不承担债务和经营风险。合作方通过以工业园区整体经营效果回收成本,获取企业盈利,同时承担政策、经营和债务等风险。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1项目总投资

项目总投资150000万元,其中建设资产投资130000万元。

    1    项目总投资汇总一览表              单位:万元人民币

序号

费用名称

投资额

占总投资的比例%

备注

1

建设投资

130000

87

 

2

建设期利息

 

 

 

3

流动资金

20000

13

 

 

项目总投资(1+2+3

150000

100

 

1.3.2资金筹措

企业自筹

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目建成后,年销售收入82650万元,利润27300万元,投资回收期7.5年(税后,含建设期2年),投资利润率18%

    2             主要财务效益预测指标一览表

序号

名称

单位

指标

备注

1

销售收入

万元/a

82650

正常年

2

利润总额

万元/a

27300

正常年

3

全部投资财务内部收益率

%

11

所得税后

4

财务净现值(Ic=10%

万元

6422

所得税后

5

全部投资回收期(税后)

a

7.5

包括建设期2

6

投资利润率

%

18

所得税后

    说明:表中“万元”均为人民币

1.4.2社会评价

    本项目具有良好的社会效益和经济效益,同时对于促进经济社会可持续发展有着长远的意义。同时将带动本地就业,吸收下岗职工与闲置人口再就业,可促进当地经济和谐发展为当地社会稳定和经济发展做出重要贡献。

1.5合作方式

合资合作,其它方式可面议

1.6需外方投资方式

资金,其它方式可面议

1.7项目建设地点

梅河口市工业新城拓展区内

1.8项目进展情况

项目计划书已编制

2.合作方简介

2.1基本情况

名称:吉林梅河口经济开发区

地址:吉林省梅河口市人民大街2008

2.2概况

梅河口市位于吉林省东南部,是吉林省中部城市群重要的支点城市、吉林省东南部门户城市。全市幅员2174平方公里,辖1个省级经济开发区、19个乡镇、5个街道办事处,总人口62万人,城区常住人口30万人,城镇化率63%20139月,被省委、省政府确定为扩权强县改革试点,先后获得全国双拥模范城、全国平安市、全国文明城市提名资格和国家卫生城市、全国十佳“美丽中国•最美城镇”等荣誉称号,经济综合发展水平2013年、2014年、2015年连续3年保持全省县市第1位。2016年,实现地区生产总值355亿元,增长9%,比全省增幅高2个百分点;全口径财政收入42.3亿元、增长11.6%,地方级财政收入30.5亿元、增长8.6%,总量稳居全省县市第1位,地方级财政收入排名市州本级第3位;规模以上工业企业实现产值685亿元、增加值170亿元,均增长10%,总量排名全省县市第1位;完成固定资产投资341亿元,增长13%,增速居全省市州和县市第1位,经济运行实现“十三五”开门红。

梅河口市产业发展优势明显,重点打造医药健康、食品加工、商贸物流、现代服务业四大主导产业。医药健康产业发展潜力和后劲巨大,引进了康美药业、四环医药、步长制药、国药集团等国内排名前列的企业集团,医药工业产值占工业经济的43%,总量占全省的14.3%。食品加工产业形成了以玉米、果仁、绿优米深加工为主的产业体系,是亚洲最大的树生果仁加工集散地、亚洲最大的食用酒精生产地、中国最大的肥肝生产地。商贸物流产业建设了全省一流的建材、汽贸、农贸等八大专业批发市场,是吉林省东南部商贸中心和物流集散中心。现代服务业与社会事业、现代农业、全域旅游融合发展,加快建设区域医疗、教育、文体“三个中心”,全力打造全省现代服务业示范区。

梅河口经济开发区于2002年经省政府批准设立,是省级经济开发区,副县级建制,主要职能是招商引资、项目建设、固定资产投入和基础设施建设。先后被评为“深港企业投资潜力城市”、“全国最佳投资环境工业园区”、“中国最具发展潜力工业园区”。200812月,开发区与中科院共同建立了全国第一家县级高新技术产业转化工作站。开发区规划面积8.54平方公里,区内企业已达236户,其中外商投资企业14户。现有生物医药、果仁食品、轻工机械、冶金化工、商贸物流5个产业区。有世界最大的树生果仁生产加工集散地、亚洲最大的玉米转化优级食用酒精生产地、全国最大的鹅鸭肝生产地、全国最大的油田抽油泵管生产地、东北重要的海绵钛生产地、吉林省东南部绿优米生产加工集散地、吉林省东南部最大的能源生产集聚地、吉林省东南部中医药和生物制药生产基地。区域内鑫利达汽车农用车交易市场居东北第二,长白山建材城居吉林省第二,金铎农贸批发市场是全国农产品综合批发百强市场。

    3.联系方式

联系单位:梅河口市经合局

联 系 人:韩天楚           穆占垣

联系电话:18643567702       15643552255

电子邮箱:751963799@qq.com